Veelgestelde vragen over het WOZ-Deskundigenrapport

Let op: U dient het bezwaar nog zelf in te dienen bij de gemeente!

WOZ-Deskundigenrapport

Hieronder vindt u antwoorden op veelgestelde vragen met betrekking tot het WOZ-Deskundigenrapport.

Hoe wordt de woonoppervlakte vastgesteld?

De woonoppervlakte wordt zorgvuldig gecontroleerd en vastgesteld, inclusief onderscheid tussen woonoppervlakte, inpandige ruimte en externe bergruimtes. Uitgangspunt voor het vaststellen van de woonoppervlakte is de NEN2580. Bij eventuele onjuistheden adviseren wij om contact op te nemen met de gemeente voor verdere verificatie.

Kan de woonoppervlakte verschillen van die in de BAG?

Ja, ons rapport specificeert de woonoppervlakte, inpandige ruimte en externe bergruimtes, terwijl de BAG het totale oppervlakte van de woning aangeeft (inclusief bv. overige inpandige ruimte en externe bergruimte, garages).

Hoe wordt het deskundigenrapport opgesteld?

Het deskundigenrapport wordt opgesteld via modelmatige waardebepaling, waarbij de waarde in een geautomatiseerd systeem tot stand komt. De informatie in het model wordt zorgvuldig geverifieerd. Dit betekent dat uw woning met meer dan drie woningen wordt vergeleken, echter worden er slechts drie objecten getoond in het deskundigenrapport.

Hoe kan het dat mijn woning wordt vergeleken met woningen die afwijken van mijn woning?

De WOZ-waarde van uw woning is de waarde in het economisch verkeer van de woning op 01-01-2023. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor uw woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopcijfers van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht.

Komt er een taxateur aan te pas?

Ja, het deskundigenrapport wordt mede opgesteld door een geregistreerd taxateur van De Juiste Waarde B.V. gespecialiseerd in het waarderen conform de Wet WOZ. De taxateur staat ingeschreven in de kamer WOZ van de NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs).

Waarom staat het verkoopcijfer van mijn woning in het deskundigenrapport?

Een recent eigen aan- of verkoopcijfer van uw woning is leidend voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Door het eigen verkoopcijfer in het rapport op te nemen en mee te wegen in de bepaling van uw woning, wordt een beter beeld van de waarde in het economisch verkeer van uw woning gegeven.

Kan het deskundigenrapport ook voor andere doeleinden worden gebruikt?

Nee, dit rapport is uitsluitend bedoeld voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Het rapport betreft geen gevalideerd taxatierapport.

Wat moet ik doen als de gegevens in het deskundigenrapport niet kloppen?

Neem dan telefonisch contact met ons op via 026-4721076 of stel uw vraag per mail via info@wozconsultants.nl. Aanpassingen aan het deskundigenrapport zijn niet mogelijk omdat het rapport wordt opgesteld via modelmatige waardebepaling. Eventuele foutieve gegevens in het rapport kunnen telefonisch worden besproken.

In het deskundigenrapport staan andere referentieobjecten dan in het taxatieverslag van de gemeente, klopt dit?

De gemeente is in beginsel vrij in de keuze van de referentiewoningen. Het vaststellen van de WOZ-waarde is echter geen exacte wetenschap, er kunnen meer dan drie goed vergelijkbare woningen verkocht zijn bij u in de omgeving. Het kan daarom voorkomen dat onze taxateur andere woningen gebruikt om de WOZ-waarde van uw woning vast te stellen. Onze taxateur kan verschillende referentieobjecten gebruiken om een zo accuraat mogelijke waarde vast te stellen. De keuze van referentiewoningen kan variëren afhankelijk van factoren zoals ligging, bouwjaar, en specifieke kenmerken van uw woning en van vergelijkbare panden in de omgeving.

Er is onlangs een vergelijkbare woning verkocht in de buurt, waarom staat deze niet in het deskundigenrapport?

In het kader van waarderingen ten behoeve van de Wet WOZ dient in beginsel gebruik te worden gemaakt van woningen die niet meer dan één jaar voor of na waardepeildatum 01-01-2023 zijn verkocht. Verkoopcijfers van woningen die in 2024 zijn verkocht zijn daardoor in beginsel niet geschikt om in de waardering te betrekken. De datum waarop de koopovereenkomst is ondertekend is leidend en niet de datum waarop het eigendom is overgebracht (transportdatum). In het taxatieverslag gebruiken gemeentes meestal de transportdatum waardoor de verkoopdatum van een zelfde woning in het deskundigenrapport op een andere datum kan liggen dan in het taxatieverslag van de gemeente. De verkoopprijzen van de referentiewoningen worden geïndexeerd naar waardepeildatum. Zo wordt berekend wat een woning zou hebben opgeleverd op de vrije markt indien deze op 01-01-2023 zou zijn verkocht.

Krijg ik de kosten van het deskundigenrapport vergoed door de gemeente?

Indien de gemeente de WOZ-waarde van uw woning besluit te verlagen, zal zij de kosten van en door een derde verrichte rechtsbijstand vergoeden. De kosten van het deskundigenrapport van € 49,50 worden dan aan u vergoed door de gemeente.

Moet ik de aanslag betalen terwijl de bezwaarprocedure nog loopt?

Wij raden u altijd aan om de volledige aanslag te betalen binnen de termijn die de gemeente daarvoor stelt. Indien de WOZ-waarde van uw woning vervolgens wordt verlaagd zal de gemeente het te veel betaalde bedrag aan u terugstorten of verrekenen met eventuele openstaande rekeningen. U ontvangt een verminderingsnota van de gemeente met een toelichting hierop.

Stappenplan behorend bij WOZ-Deskundigenrapport

Heeft u vragen of hulp nodig?

Onze klantenservice is van maandag t/m vrijdag van 08:30 t/m 17:00 uur telefonisch of per mail bereikbaar.

Tel: 026-4721076

WOZ-waarde

Wat is de Wet WOZ?

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is een regeling voor de waardering van onroerende zaken. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden, boerderijen, stadions of ziekenhuizen. De Wet WOZ zegt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks door de gemeenten worden gewaardeerd. Gemeenten, waterschappen en het Rijk gaan bij de belastingen uit van dezelfde waarde van een onroerende zaak, de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing door de gemeenten (onroerende-zaakbelastingen), de waterschappen (waterschapssysteemheffing gebouwd) en het Rijk (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, erf- en schenkingsbelasting).

Waarvoor gebruikt de gemeente de wet WOZ?

WOZ waarde bij de gemeente

De gemeente gebruikt de WOZ waarde vooral voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Sommige gemeenten gebruiken de WOZ-waarde daarnaast ook voor rioolrechten, forensenbelasting en bedrijveninvesteringszones (BIZ). De OZB wordt geheven over de eigenaren van woningen en niet-woningen en over de gebruikers van niet-woningen. Gebruikers (huurders) van woningen krijgen geen aanslag OZB. Het bedrag van de aanslag OZB wordt berekend door een percentage van de WOZ-waarde te nemen. Het percentage kan per gemeente verschillen. Gemeenten gebruiken ook verschillende percentages voor eigenaren van woningen en van niet-woningen en voor gebruikers van niet-woningen. De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele vrijstellingen. Er zijn drie soorten vrijstellingen.

Vrijstellingen voor de Wet WOZ

1. Een aantal categorieën onroerende zaken wordt voor de Wet WOZ vrijgesteld.

Het gaat bijvoorbeeld om openbare wegen, kerken (en andere gebedshuizen) en landbouwgrond. Voor deze zaken of delen van zaken wordt geen WOZ-waarde bepaald.

2. De waarde van kassen is vrijgesteld voor de OZB.

Van de kassen wordt wel een WOZ-waarde vastgesteld voor de heffingen van de waterschappen en de Rijksbelastingdienst. De waarde van woongedeelten van niet-woningen is vrijgesteld voor de aanslag OZB gebruikersbelasting niet-woningen.

3. Gemeentelijke vrijstellingen voor de OZB
De waarde van onroerende zaken die in de gemeentelijke belastingverordening staan wordt vrijgesteld. Die zaken worden wel getaxeerd voor de Wet WOZ. Het gaat hier voornamelijk om panden in gemeente-eigendom.

Waarvoor gebruikt de belastingdienst de WOZ-waarde?

WOZ waarde basis van belastingen

De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waardes van de gemeenten. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:

1. de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait, de vermogensrendementsheffing voor woningen die “”niet tot hoofdverblijf dienen”” (=tweede woningen) en de afschrijving van bedrijfsgebouwen.

2. de vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen.

3. de successiewet voor de erf- en schenkingsbelasting van woningen.
andere heffingen

4. De Belastingdienst kan de WOZ-gegevens ook gebruiken voor andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht.

Uitzonderingen

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Belastingdienst van belang is. Dit komt met name bij het eigenwoningforfait voor bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de inkomstenbelasting alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking worden ontleend, maar kan soms wel uit de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag worden afgeleid.

Waarvoor gebruikt het waterschap de WOZ-waarde?

WOZ waarde basis van waterschapsheffing

De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor de watersysteemheffing. Daarnaast heffen de waterschappen een watersysteemheffing ongebouwd, van eigenaren van onbebouwde grond en een ingezetenenomslag van alle inwoners, naar een vast bedrag per woonruimte. De waterschappen gebruiken de opbrengst voor de uitoefening van hun waterbeheerstaken: beheer van dijken, gemalen, sluizen etc.

WOZ waarde basis van zuiveringsheffing

Verder leggen de waterschappen een zuiveringsheffing op. Hiermee wordt de zuivering van afvalwater bekostigd. In de meeste gevallen zal de WOZ-waarde voor watersysteemheffing gebouwd rechtstreeks door het waterschap overgenomen worden. Alleen als een object gedeeltelijk gebouwd is en gedeeltelijk ongebouwd, wordt alleen de waarde van het gebouwde gedeelte overgenomen.

WOZ waarde van de gemeente

De gemeente levert waardegegevens aan het waterschap. Nadat het waterschap deze gegevens heeft ontvangen kan zij de aanslagbiljetten voor de waterschapsbelastingen versturen.

Wat is een WOZ-beschikking?

De waarde van onroerend goed

De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) is aangegeven: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar.

De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB), door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en de successiewet voor de erf- en schenkbelasting en door het waterschap voor de waterschapsomslag gebouwd.

De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De WOZ-beschikking met de waarde van uw onroerende zaak staat op hetzelfde biljet als uw aanslag(en) OZB (en mogelijk andere gemeentelijke heffingen).

Rijksbelastingen

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde van uw woning voor de inkomstenbelasting?

Eigen woning

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box I van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de WOZ-waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.

Tweede woning

De WOZ waarde geldt ook voor alle tweede woningen die in box III van de inkomstenbelasting vallen.

Hoeveel bedraagt het eigenwoningforfait-percentage van de WOZ-waarde van uw woning?

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning die uw hoofdverblijf is.

Kies in de tabel het percentage eigenwoningforfait dat hoort bij de WOZ-waarde van uw eigen woning.
Vermenigvuldig de WOZ-waarde van uw eigen woning met dit percentage.
De uitkomst is het bedrag aan eigenwoningforfait dat u bij uw inkomen moet tellen.

Rekenvoorbeeld

De WOZ-waarde van uw eigen woning is: € 280.000. Het percentage waarmee u het eigenwoningforfait berekent is: 0,60%. De berekening van uw eigenwoningforfait is dan als volgt: € 280.000 x 0,0060 = € 1.680.

Als de WOZ-waarde…

..meer is dan…	..en niet meer dan…	…is het forfait%:
0	€ 12.500	nihil
€ 12.500	€ 25.000	0,20 %
€ 25.000	€ 50.000	0,35 %
€ 50.000	€ 75.000	0,45 %
€ 75.000	€ 1.090.000	0,60 %
€ 1.90.000	–	€ 6.540 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.090.000

Kijk voor de percentages van andere belastingjaren op de site van de Belastingdienst

Hebt u geen of een kleine eigenwoningschuld? Dan krijgt u een aftrek op uw eigenwoningforfait

Bij geen of weinig eigenwoningschuld betaalt u ook geen of weinig hypotheekrente. Meestal is uw eigenwoningforfait dan hoger dan uw aftrekbare kosten. Wij geven u dan een aftrek op uw eigenwoningforfait.

U krijgt deze aftrek mogelijk niet als u:

Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek ‘geen of kleine eigenwoningschuld’ afgebouwd

Voor 2019 betekent dit, dat nog 96,67% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en uw aftrekbare kosten in aanmerking wordt genomen. Voor 2020 is dat 93,33%.

Tot 2048 wordt uw aftrek ieder jaar 3,33% lager. Daarna vervalt uw aftrek helemaal.

Voorbeeld 2020

In 2020 moet u voor uw eigen woning € 1.200 eigenwoningforfait aangeven. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.000 betaald. Per saldo is uw eigenwoningforfait dan € 200. Uw aftrek voor geen of een kleine eigenwoningschuld is € 186 (= € 200 x 93,33%). Dat betekent dat we het verschil van € 14 bij uw ‘inkomen uit werk en woning’ optellen.

Bron: Belastingdienst

Kan ik mijn aangifte inkomstenbelasting al indienen, terwijl er een bezwaarschrift loopt tegen de WOZ waarde?

WOZ waarde en inkomstenbelasting

Ja, voor de aangifte inkomstenbelasting van een bepaald kalenderjaar is de WOZ-waarde van het voorafgaande kalenderjaar van toepassing, dus de waarde die vorig jaar al is bepaald.

Taxatie en waardering

Wat is een taxatieverslag?

Inzicht in taxatie WOZ waarde

Een taxatieverslag geeft enig inzicht in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente vragen om een taxatieverslag. In veel gemeenten is het taxatieverslag te bekijken via de website van de gemeente.

Inhoud taxatieverslag

Op het taxatieverslag staan:
– het adres van het pand
– de WOZ-waarde van het pand
– de kadastrale gegevens
– wat voor soort woning/bedrijf uw pand is
– het bouwjaar
– de grootte van het pand (inhoud en oppervlakte)
– bijzondere kenmerken van belang voor de waardebepaling
– een onderbouwing van de marktwaarde van een pand

Onderbouwing WOZ waarde

De WOZ waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.
Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc) wordt de WOZ waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

Een taxatieverslag is geen taxatierapport

Het dient namelijk een ander doel. De gemeente stelt een taxatieverslag op als onderbouwing van de WOZ waarde. Een taxateur stelt een taxatierapport op. Het taxatierapport heeft bijvoorbeeld als doel de vraagprijs van een pand vast te stellen of is de basis van bezwaar tegen de WOZ waarde die de gemeente heeft vastgesteld.

Wie ontvangt een taxatieverslag?

Taxatieverslag aanvragen

Iedereen die een WOZ-beschikking krijgt, kan aan de gemeente vragen om een taxatieverslag. In veel gemeenten kan men het taxatieverslag op de website van de gemeente raadplegen. Het taxatieverslag van uw pand wordt niet aan derden gegeven. Zowel de eigenaar van een pand als de gebruiker van een niet-woning kan een taxatieverslag aanvragen.

Aanvraag door belanghebbenden

Een belanghebbende kan wel de WOZ-waarde van een bepaald pand (bijvoorbeeld dat van u) opvragen als hij daarbij een gerechtvaardigd belang heeft. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende is de door hem te betalen belasting in verband met de WOZ-waarde van het pand. De huurder van een woning kan geen waarde van een ander pand opvragen, omdat hij geen belasting betaalt. De eigenaar wel. Die heeft dus recht op de WOZ-waarde van maximaal negen andere panden. De eigenaar en huurder van een niet-woning betalen ook belasting in verband met de WOZ-waarde van hun pand.

Hoe wordt de WOZ waarde bepaald van een pand dat is opgeleverd na 1 januari van dit jaar?

Vaststelling WOZ-waarde met waardepeildatum na 1 januari

Voor panden die na 1 januari zijn opgeleverd stelt de gemeente ook een WOZ-waarde vast. Het pand wordt dan gewaardeerd op basis van gerealiseerde verkopen rond de peildatum. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde doet de gemeente alsof het pand op de waardepeildatum al afgebouwd was.

Hoe wordt de WOZ waarde bepaald van een pand in aanbouw?

De waarde van een pand in aanbouw wordt bepaald door twee elementen. Dat zijn de waarde van de grond en de voortgang van de bouw op de waardepeildatum.

Bezwaar en beroep

Ik ben het niet eens met de WOZ waarde van mijn huis. Wat moet ik doen?

Bezwaar WOZ waarde

U moet binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar maken. U moet uw bezwaarschrift opsturen naar of inleveren bij de gemeente (heffingsambtenaar). U maakt dan automatisch bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Uw bezwaarschrift moet u motiveren, dat wil zeggen dat u moet opschrijven waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde. De gemeente kan u op uw verzoek een taxatieverslag geven. Daarin staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare woningen. Daarmee kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is getaxeerd. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift. De gemeente doet daarna een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak beroep aantekenen bij de rechtbank, als u het niet eens bent met de uitspraak. Als de rechtbank het beroep afwijst kunt u hoger beroep bij het gerechtshof instellen.

Wat moet ik doen als ik niet op tijd bezwaar kan maken tegen de WOZ-waarde?

Termijn voor bezwaar WOZ

Bezwaar tegen de WOZ-waarde van een pand moet binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet. De gemeente heeft beperkte mogelijkheden om deze termijn op te rekken, als u van te voren weet dat u de termijn niet gaat halen. Als de termijn eenmaal verstreken is, neemt de gemeente uw bezwaar niet meer in behandeling.

Wie is de belanghebbende?

Belanghebbende

De belanghebbende is degene die bezwaar kan indienen. Het belang moet persoonlijk, direct, actueel en individualiseerbaar zijn. Als het gaat om de WOZ-waarde van uw pand bent u belanghebbende als de hoogte van de WOZ-waarde invloed heeft op rijksbelasting, gemeentebelasting of waterschapsbelasting die u moet betalen.