Veelgestelde vragen

Veelgestelde vragen over WOZ waarde en WOZ bezwaar maken. Staat uw vraag er niet tussen? Neem gerust contact op, wij helpen u graag.

WOZ-waarde

Wat is de Wet WOZ?

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is een regeling voor de waardering van onroerende zaken. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden, boerderijen, stadions of ziekenhuizen. De Wet WOZ zegt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks door de gemeenten worden gewaardeerd. Gemeenten, waterschappen en het Rijk gaan bij de belastingen uit van dezelfde waarde van een onroerende zaak, de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing door de gemeenten (onroerende-zaakbelastingen), de waterschappen (waterschapssysteemheffing gebouwd) en het Rijk (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, erf- en schenkingsbelasting).

Waarvoor gebruikt de gemeente de wet WOZ?

WOZ waarde bij de gemeente

De gemeente gebruikt de WOZ waarde vooral voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Sommige gemeenten gebruiken de WOZ-waarde daarnaast ook voor rioolrechten, forensenbelasting en bedrijveninvesteringszones (BIZ). De OZB wordt geheven over de eigenaren van woningen en niet-woningen en over de gebruikers van niet-woningen. Gebruikers (huurders) van woningen krijgen geen aanslag OZB. Het bedrag van de aanslag OZB wordt berekend door een percentage van de WOZ-waarde te nemen. Het percentage kan per gemeente verschillen. Gemeenten gebruiken ook verschillende percentages voor eigenaren van woningen en van niet-woningen en voor gebruikers van niet-woningen. De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele vrijstellingen. Er zijn drie soorten vrijstellingen.

Vrijstellingen voor de Wet WOZ

1. Een aantal categorieën onroerende zaken wordt voor de Wet WOZ vrijgesteld.

Het gaat bijvoorbeeld om openbare wegen, kerken (en andere gebedshuizen) en landbouwgrond. Voor deze zaken of delen van zaken wordt geen WOZ-waarde bepaald.

2. De waarde van kassen is vrijgesteld voor de OZB.

Van de kassen wordt wel een WOZ-waarde vastgesteld voor de heffingen van de waterschappen en de Rijksbelastingdienst. De waarde van woongedeelten van niet-woningen is vrijgesteld voor de aanslag OZB gebruikersbelasting niet-woningen.

3. Gemeentelijke vrijstellingen voor de OZB
De waarde van onroerende zaken die in de gemeentelijke belastingverordening staan wordt vrijgesteld. Die zaken worden wel getaxeerd voor de Wet WOZ. Het gaat hier voornamelijk om panden in gemeente-eigendom.

Waarvoor gebruikt de belastingdienst de WOZ-waarde?

WOZ waarde basis van belastingen

De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waardes van de gemeenten. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:

1. de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait, de vermogensrendementsheffing voor woningen die “”niet tot hoofdverblijf dienen”” (=tweede woningen) en de afschrijving van bedrijfsgebouwen.

2. de vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen.

3. de successiewet voor de erf- en schenkingsbelasting van woningen.
andere heffingen

4. De Belastingdienst kan de WOZ-gegevens ook gebruiken voor andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht.

Uitzonderingen

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Belastingdienst van belang is. Dit komt met name bij het eigenwoningforfait voor bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de inkomstenbelasting alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking worden ontleend, maar kan soms wel uit de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag worden afgeleid.

Waarvoor gebruikt het waterschap de WOZ-waarde?

WOZ waarde basis van waterschapsheffing

De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor de watersysteemheffing. Daarnaast heffen de waterschappen een watersysteemheffing ongebouwd, van eigenaren van onbebouwde grond en een ingezetenenomslag van alle inwoners, naar een vast bedrag per woonruimte. De waterschappen gebruiken de opbrengst voor de uitoefening van hun waterbeheerstaken: beheer van dijken, gemalen, sluizen etc.

WOZ waarde basis van zuiveringsheffing

Verder leggen de waterschappen een zuiveringsheffing op. Hiermee wordt de zuivering van afvalwater bekostigd. In de meeste gevallen zal de WOZ-waarde voor watersysteemheffing gebouwd rechtstreeks door het waterschap overgenomen worden. Alleen als een object gedeeltelijk gebouwd is en gedeeltelijk ongebouwd, wordt alleen de waarde van het gebouwde gedeelte overgenomen.

WOZ waarde van de gemeente

De gemeente levert waardegegevens aan het waterschap. Nadat het waterschap deze gegevens heeft ontvangen kan zij de aanslagbiljetten voor de waterschapsbelastingen versturen.

Wat is een WOZ-beschikking?

De waarde van onroerend goed

De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) is aangegeven: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar.

De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB), door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en de successiewet voor de erf- en schenkbelasting en door het waterschap voor de waterschapsomslag gebouwd.

De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De WOZ-beschikking met de waarde van uw onroerende zaak staat op hetzelfde biljet als uw aanslag(en) OZB (en mogelijk andere gemeentelijke heffingen).

Heeft u vragen of hulp nodig?

Onze klantenservice is van maandag t/m vrijdag van 09:00 t/m 12:00 uur telefonisch of per mail bereikbaar.

Tel: 026-4721076

Onroerendezaakbelasting (OZB)

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de OZB?

WOZ waarde basis van OZB

Gemeenten stellen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) vast door percentages van de WOZ-waarde van de onroerende zaak te nemen. Dit geldt zowel voor het eigenarendeel (voor de eigenaar van de onroerende zaak) als voor het gebruikersdeel (voor de gebruiker van niet-woningen, dit kan de huurder zijn maar ook de eigenaar/gebruiker).

Waardestijging/-daling: aanpassing tarief

De meeste gemeenten verhogen het tarief bij een waardedaling of verlagen hun tarieven dan met een deel van de waardestijging, zodat de opbrengst ongeveer gelijk blijft of stijgt met een inflatiepercentage. Dat neemt niet weg dat u waarschijnlijk een ander bedrag aan OZB gaat betalen – hoger of lager – omdat het tarief op de gemiddelde waardestijging wordt verlaagd en bij een waardedaling wordt verhoogd. Gemeenteraden stellen zelf het OZB-tarief vast. Tegen het tarief kan geen bezwaar worden aangetekend.

Wat moet ik doen als ik verhuis?

Opvragen WOZ-beschikking

Wanneer u verhuist, kunt u bij uw gemeente voor uw nieuwe huis de WOZ-beschikking opvragen. Deze beschikking geldt vanaf het moment dat u eigenaar of gebruiker (dit laatste alleen bij niet-woningen) van een pand bent geworden en heeft dezelfde waarde als de beschikking die aan de vorige eigenaar was gezonden. Als u in de loop van een jaar eigenaar wordt van een nieuwe woning, ontvangt u voor die woning geen aanslag OZB. De aanslag OZB krijgt u voor het jaar dat daarop volgt. Voor meer informatie over het aanvragen van een nieuwe beschikking kunt u contact opnemen met uw gemeente.

Waarom heffen gemeenten OZB?

OZB bron van inkomsten gemeente

Gemeenten heffen belastingen op onroerende zaken om een deel van de taken van gemeenten te bekostigen. De onroerende-zaakbelastingen (OZB) vormen de grootste ‘eigen’ inkomstenbron van gemeenten en bedragen gemiddeld ca. 8 % van de totale gemeentelijke inkomsten. De OZB brengt jaarlijks meer dan 3 miljard euro op. Iedere gemeente in Nederland heft OZB.

Wie betaalt de OZB?

Drie groepen OZB

Drie groepen krijgen een aanslag OZB:

1. eigenaren van woningen
2. gebruikers van niet-woningen
3. eigenaren van niet-woningen.

Voor iedere groep geldt een eigen tarief. Dat tarief stelt de gemeenteraad vast in een verordening OZB. Gebruikers van woningen – bijvoorbeeld huurders – krijgen geen aanslag OZB.

Wat zijn de voorwaarden voor het heffen van OZB?

Landelijk OZB-plafond

De aanslag OZB wordt berekend naar het door de gemeenteraad vastgestelde promillage van de WOZ-waarde. De gemeente bepaalt jaarlijks een nieuwe WOZ-waarde van de woning of niet-woning. De waarde van een woning wordt met modelmatige berekeningen bepaald. De waardebepaling voor de Wet WOZ is een wettelijke taak van de gemeente.

Op landelijk niveau is een plafond vastgesteld voor de hoogte van de opbrengsten van de OZB. Het gaat hier om de zogeheten macronorm. Daarbij kijkt het Rijk naar de stijging van de totale landelijke OZB-opbrengsten. Voor individuele gemeenten geldt geen opbrengstlimiet, maar gemeenten houden bij het bepalen van opbrengst wel rekening met de macronorm.

Rijksbelastingen

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde van uw woning voor de inkomstenbelasting?

Eigen woning

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box I van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de WOZ-waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.

Tweede woning

De WOZ waarde geldt ook voor alle tweede woningen die in box III van de inkomstenbelasting vallen.

Hoeveel bedraagt het eigenwoningforfait-percentage van de WOZ-waarde van uw woning?

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning die uw hoofdverblijf is.

Kies in de tabel het percentage eigenwoningforfait dat hoort bij de WOZ-waarde van uw eigen woning.
Vermenigvuldig de WOZ-waarde van uw eigen woning met dit percentage.
De uitkomst is het bedrag aan eigenwoningforfait dat u bij uw inkomen moet tellen.

Rekenvoorbeeld

De WOZ-waarde van uw eigen woning is: € 280.000. Het percentage waarmee u het eigenwoningforfait berekent is: 0,60%. De berekening van uw eigenwoningforfait is dan als volgt: € 280.000 x 0,0060 = € 1.680.

Als de WOZ-waarde…

..meer is dan…	..en niet meer dan…	…is het forfait%:
0	€ 12.500	nihil
€ 12.500	€ 25.000	0,20 %
€ 25.000	€ 50.000	0,35 %
€ 50.000	€ 75.000	0,45 %
€ 75.000	€ 1.090.000	0,60 %
€ 1.90.000	–	€ 6.540 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.090.000

Kijk voor de percentages van andere belastingjaren op de site van de Belastingdienst

Hebt u geen of een kleine eigenwoningschuld? Dan krijgt u een aftrek op uw eigenwoningforfait

Bij geen of weinig eigenwoningschuld betaalt u ook geen of weinig hypotheekrente. Meestal is uw eigenwoningforfait dan hoger dan uw aftrekbare kosten. Wij geven u dan een aftrek op uw eigenwoningforfait.

U krijgt deze aftrek mogelijk niet als u:

Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek ‘geen of kleine eigenwoningschuld’ afgebouwd

Voor 2019 betekent dit, dat nog 96,67% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en uw aftrekbare kosten in aanmerking wordt genomen. Voor 2020 is dat 93,33%.

Tot 2048 wordt uw aftrek ieder jaar 3,33% lager. Daarna vervalt uw aftrek helemaal.

Voorbeeld 2020

In 2020 moet u voor uw eigen woning € 1.200 eigenwoningforfait aangeven. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.000 betaald. Per saldo is uw eigenwoningforfait dan € 200. Uw aftrek voor geen of een kleine eigenwoningschuld is € 186 (= € 200 x 93,33%). Dat betekent dat we het verschil van € 14 bij uw ‘inkomen uit werk en woning’ optellen.

Bron: Belastingdienst

Kan ik mijn aangifte inkomstenbelasting al indienen, terwijl er een bezwaarschrift loopt tegen de WOZ waarde?

WOZ waarde en inkomstenbelasting

Ja, voor de aangifte inkomstenbelasting van een bepaald kalenderjaar is de WOZ-waarde van het voorafgaande kalenderjaar van toepassing, dus de waarde die vorig jaar al is bepaald.

Taxatie en waardering

Wat is een taxatieverslag?

Inzicht in taxatie WOZ waarde

Een taxatieverslag geeft enig inzicht in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente vragen om een taxatieverslag. In veel gemeenten is het taxatieverslag te bekijken via de website van de gemeente.

Inhoud taxatieverslag

Op het taxatieverslag staan:
– het adres van het pand
– de WOZ-waarde van het pand
– de kadastrale gegevens
– wat voor soort woning/bedrijf uw pand is
– het bouwjaar
– de grootte van het pand (inhoud en oppervlakte)
– bijzondere kenmerken van belang voor de waardebepaling
– een onderbouwing van de marktwaarde van een pand

Onderbouwing WOZ waarde

De WOZ waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.
Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc) wordt de WOZ waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

Een taxatieverslag is geen taxatierapport

Het dient namelijk een ander doel. De gemeente stelt een taxatieverslag op als onderbouwing van de WOZ waarde. Een taxateur stelt een taxatierapport op. Het taxatierapport heeft bijvoorbeeld als doel de vraagprijs van een pand vast te stellen of is de basis van bezwaar tegen de WOZ waarde die de gemeente heeft vastgesteld.

Wie ontvangt een taxatieverslag?

Taxatieverslag aanvragen

Iedereen die een WOZ-beschikking krijgt, kan aan de gemeente vragen om een taxatieverslag. In veel gemeenten kan men het taxatieverslag op de website van de gemeente raadplegen. Het taxatieverslag van uw pand wordt niet aan derden gegeven. Zowel de eigenaar van een pand als de gebruiker van een niet-woning kan een taxatieverslag aanvragen.

Aanvraag door belanghebbenden

Een belanghebbende kan wel de WOZ-waarde van een bepaald pand (bijvoorbeeld dat van u) opvragen als hij daarbij een gerechtvaardigd belang heeft. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende is de door hem te betalen belasting in verband met de WOZ-waarde van het pand. De huurder van een woning kan geen waarde van een ander pand opvragen, omdat hij geen belasting betaalt. De eigenaar wel. Die heeft dus recht op de WOZ-waarde van maximaal negen andere panden. De eigenaar en huurder van een niet-woning betalen ook belasting in verband met de WOZ-waarde van hun pand.

Hoe wordt de waarde van een bedrijfspand vastgesteld?

Twee methodes

Het vaststellen van de WOZ-waarde van een bedrijfspand is een ingewikkeld proces waarin veel regels en uitzonderingen gelden. De basis voor het vaststellen van de WOZ-waarde bestaat uit twee methodes. De methode die de hoogste WOZ waarde oplevert is leidend. De ene methode bepaalt de waarde in het economisch verkeer. De andere de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Waarde in het economisch verkeer

De waarde in het economisch verkeer is de veronderstelde verkoopwaarde van een pand of van een soortgelijk pand. Niet voor alle panden is deze waarde goed vast te stellen, omdat er panden zijn die (bijna) niet verkocht worden. Denk bijvoorbeeld aan voetbalstations of grote kantoorpanden.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door vier elementen:

1. Vervangingswaarde grond
de reële uitgifteprijs die rondom de waardepeildatum door de gemeente wordt (zou worden) gehanteerd bij uitgifte van grond met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie.

2. Vervangingswaarde opstal
de kosten om het pand opnieuw te bouwen als het bv door brand vernietigd is.

3. Correctie technische veroudering
De correctie voor technische veroudering wordt gebaseerd op een afschrijvingssystematiek. Na een renovatie moet de waarde in het algemeen worden verhoogd.

4. Correctie functionele veroudering
een correctie op basis van de bruikbaarheid van het pand. Hierbij wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld behoefte aan soortgelijke panden, actualiteit bouwwijze, gebruikersmogelijkheden, gebruikerskosten van het pand.

Hoe wordt de WOZ waarde bepaald van een pand dat is opgeleverd na 1 januari van dit jaar?

Vaststelling WOZ-waarde met waardepeildatum na 1 januari

Voor panden die na 1 januari zijn opgeleverd stelt de gemeente ook een WOZ-waarde vast. Het pand wordt dan gewaardeerd op basis van gerealiseerde verkopen rond de peildatum. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde doet de gemeente alsof het pand op de waardepeildatum al afgebouwd was.

Hoe wordt de WOZ waarde bepaald van een pand in aanbouw?

De waarde van een pand in aanbouw wordt bepaald door twee elementen. Dat zijn de waarde van de grond en de voortgang van de bouw op de waardepeildatum.

Bezwaar en beroep

Ik ben het niet eens met de WOZ waarde van mijn huis. Wat moet ik doen?

Bezwaar WOZ waarde

U moet binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar maken. U moet uw bezwaarschrift opsturen naar of inleveren bij de gemeente (heffingsambtenaar). U maakt dan automatisch bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Uw bezwaarschrift moet u motiveren, dat wil zeggen dat u moet opschrijven waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde. De gemeente kan u op uw verzoek een taxatieverslag geven. Daarin staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare woningen. Daarmee kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is getaxeerd. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift. De gemeente doet daarna een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak beroep aantekenen bij de rechtbank, als u het niet eens bent met de uitspraak. Als de rechtbank het beroep afwijst kunt u hoger beroep bij het gerechtshof instellen.

Wat moet ik doen als ik niet op tijd bezwaar kan maken tegen de WOZ-waarde?

Termijn voor bezwaar WOZ

Bezwaar tegen de WOZ-waarde van een pand moet binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet. De gemeente heeft beperkte mogelijkheden om deze termijn op te rekken, als u van te voren weet dat u de termijn niet gaat halen. Als de termijn eenmaal verstreken is, neemt de gemeente uw bezwaar niet meer in behandeling.

Wie is de belanghebbende?

Belanghebbende

De belanghebbende is degene die bezwaar kan indienen. Het belang moet persoonlijk, direct, actueel en individualiseerbaar zijn. Als het gaat om de WOZ-waarde van uw pand bent u belanghebbende als de hoogte van de WOZ-waarde invloed heeft op rijksbelasting, gemeentebelasting of waterschapsbelasting die u moet betalen.